地產(chǎn)和教育 還是黃金搭檔嗎？

如今“學區(qū)房”的弱化，或許將使教育地產(chǎn)迎來最難時刻。

撰 文 | 大 餅

地產(chǎn)公司和教育的結合，歷來已不是什么新鮮事。從1994年，碧桂園第一個吃螃蟹，各大地產(chǎn)商便紛紛開始入局教育領域。

起初，地產(chǎn)和教育幾乎可以稱得上是“黃金搭檔”。

但如今“學區(qū)房”的弱化，或許將使教育地產(chǎn)迎來最難時刻。

碧桂園、萬科、綠地，紛紛入局做教育

1993年，為刺激廣東順德郊區(qū)碧桂園樓盤銷售，碧桂園集團創(chuàng)始人楊國強想到建學校。1994年，碧桂園與北京景山中學合作的學校開園，吸引了大量買房家庭，拯救了當時“瀕?！钡谋坦饒@樓盤。

隨后，海亮地產(chǎn)、恒隆地產(chǎn)、萬科等眾多地產(chǎn)商跟進。

2014年，碧桂園分拆了教育集團，并于2017年更名為博實樂教育赴美上市。官網(wǎng)顯示，博實樂目前擁有在校生5.1萬多名，在全球擁有超百所園校與英語培訓中心。

圖片制作 | 藍鯨教育

同為地產(chǎn)業(yè)龍頭，萬科比碧桂園晚兩年起跑，入局方式是“傍名校、引名?！?。1996年，萬科與復旦大學附中合辦了一所九年制民辦學?！獜偷┤f科實驗學校，這是萬科第一次嘗試辦學。

隨后，在碧桂園拆分教育集團同年，萬科明確提出轉型“城市配套服務商”。先后推出梅沙教育、德英樂教育等品牌。梅沙教育包括全日制學校、幼兒園、戶外教育及培訓課程等，德英樂教育覆蓋 K12。

入局教育領域后，萬科開始看好營地教育在國內的發(fā)展，通過社區(qū)營地、城市營地、戶外營地等，來解決孩子的擇校問題、放學后無人看管、寒暑假孩子的安置問題等教育痛點。

綠地的經(jīng)營思路則是打造教育城、產(chǎn)業(yè)園、小鎮(zhèn)等。

2018年7月，綠地與西安教育城簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，總投資200億，包括在大西安（咸陽）文體功能區(qū)的綠地·高鐵新城項目中引入西安教育城。近期綠地入局素質教育，聯(lián)合中信資本和東方國貿投資了松鼠AI智適應教育數(shù)億元人民幣。

此外，陽光城于2016年開辟新的教育業(yè)務板塊，收購師匯優(yōu)創(chuàng)教育，成立陽光幼教；保利、萬達、金地、世茂、正榮等也紛紛嘗試孵化相關教育板塊的項目。

在非營利的義務教育環(huán)節(jié)，一些地產(chǎn)商也已進入。華潤置地和羅湖區(qū)已在深圳合作辦學。

華潤置地有關人士曾對外表示，位于羅湖的未來學校，是華潤第一所全自營的學校，屬公辦合作性質，囊括小學和初中，其招生計劃、教師招聘、課程設置、運營管理等工作，均由華潤和羅湖區(qū)教育局共同設立的基金會、校董會負責。

據(jù)統(tǒng)計，目前排名前20的地產(chǎn)商，均或多或少投資了教育，一半以上將教育產(chǎn)業(yè)列為轉型創(chuàng)新業(yè)務的重點。

現(xiàn)在，地產(chǎn)+教育，已由最初的合作辦學模式，逐步開始向打造教育商業(yè)綜合體方向發(fā)展。

地產(chǎn)+教育，黃金搭檔？

為什么有這么多地產(chǎn)公司選擇進入教育領域？地產(chǎn)與教育具有天然的契合度或許是關鍵因素。

首先，地產(chǎn)和教育可以相互提供穩(wěn)定客流：配套教育完善區(qū)域，自帶客群引力；教育區(qū)位住宅商圈規(guī)劃完善區(qū)域，自帶潛客圈層。

隨著傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務見頂、開發(fā)商向城市運營商轉型，開發(fā)商逐漸發(fā)現(xiàn)，教育是商圈配套中不可或缺的重要板塊。華潤置地有關人士曾對外表示，創(chuàng)新是公司在地產(chǎn)轉型背景下的核心戰(zhàn)略，教育是非常重要的創(chuàng)新戰(zhàn)略業(yè)務，可以說是補全了城市綜合運營商能力的下一塊拼圖。

其次，地產(chǎn)與教育可以實現(xiàn)品牌相互增值與賦能。高知名度樓盤、985/211高校教育資源、全國連鎖/地方/細分領域龍頭機構品牌，彼此增值，加強單位價格以及品牌影響力。

另外，地產(chǎn)與教育可以相互依托與扶持：教育機構可以提供相對穩(wěn)定的現(xiàn)金流；同時，地產(chǎn)在租金成本、基建設計、區(qū)位規(guī)劃、管理模式等方面為教育產(chǎn)業(yè)提供擴張支持。

中原地產(chǎn)相關人士曾分析，在國內，很大程度上買房就是買教育，因為買房看地段，而地段匹配的是教育資源，開發(fā)商自己做教育不僅能提升項目的附加值，做得好了也會變成一個穩(wěn)定的現(xiàn)金流資產(chǎn)。

“教育用地往往是劃撥的，幾乎沒有成本?！倍嗉议_發(fā)商人士曾對媒體表示，在公辦合作模式下，辦學最大的成本租金被免去了，剩下的大頭就是人力薪酬。即使是辦私立的幼兒園或學校，開發(fā)商也比其他機構擁有便利的場地和設施，以及社區(qū)物業(yè)管理的便利。

但如今，教育地產(chǎn)的模式看起來沒那么香了。

教育地產(chǎn)不香了？

日前，房地產(chǎn)服務和咨詢顧問公司戴德梁行發(fā)布《教育“雙減”對樓市影響幾何？》研究報告表示，“教育均衡化將逐步剝離學區(qū)溢價，為學區(qū)房降溫。”

首先，在社區(qū)型商圈包括住宅區(qū)的裙樓中，教育培訓機構的租賃活動去化了大量的存量商業(yè)?！翱梢灶A見，此番學科類培訓所受的政策沖擊將直接導致學科類教育培訓機構經(jīng)營場所租賃需求將對應下降、租賃面積縮減。但興趣類、早教、體育類等教育業(yè)態(tài)未直接受政策影響，因此預計編程、舞蹈、音樂、早教等非學科類培訓機構仍會是社區(qū)裙樓商業(yè)招商的目標?！?/p>

其次，“雙減”政策結合熱點城市地產(chǎn)調控政策，為打破“學區(qū)房熱”提供了制度支持。"大學區(qū)招生、教師交流輪崗將有望弱化傳統(tǒng)學區(qū)學位概念。"戴德梁行研究院副院長、華南區(qū)研究部董事張曉端表示。

報告顯示，各試點城市分別實施大學區(qū)招生制度、教師跨區(qū)域流動制度，提升學校教育質量、促進老師跨校、跨學區(qū)流動的舉措，將影響住房與優(yōu)質教育資源的綁定關系，從而逐步打破傳統(tǒng)學區(qū)學位概念。而旨在推動教育資源均衡、教育公平的有效舉措也將間接撼動學區(qū)房的教育資源溢價。

“雙減”政策影響學區(qū)房的主要機制體現(xiàn)在上述大學區(qū)招生制度和教師跨區(qū)域流動制度，這有助于打破學區(qū)壁壘，逐步實現(xiàn)教育資源均衡，因此預計學區(qū)屬性過高的樓盤價格受到影響更為顯著。

“與此同時，考慮到以往學區(qū)房在各地樓市上漲周期中的觸發(fā)和帶動作用，預計學區(qū)房的降溫也將一定程度影響樓市的氛圍。”

這也意味著，曾經(jīng)的“黃金搭檔”，如今正在失去當初的光彩。

責編：唐錦玲

來源：鳳凰網(wǎng)